Jak na přípravu stavby

Na výběru autorizované osoby ve velké míře závisí konečný výsledek celého díla. Je jistě mnoho způsobů volby - například vyžádání si seznamu autorizovaných techniků, stavitelů a inženýrů pro obor pozemní stavby na České komoře autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě (ČKAIT), které jsou ve všech krajských a některých okresních městech. Při příležitosti návštěvy ČKAIT lze doporučit nákup odborné literatury od Honorářového řádu, Správního řízení ve výstavbě, Stavebního zákona až po Katalog stavebních výrobků a materiálů uvedený ve Stavební příručce 98/99. Tento seznam ovšem nemá žádnou vypovídací schopnost o technických znalostech, odpovědnosti a morálních vlastnostech jednotlivých autorizovaných osob; proto nezbývá nic jiného než shánět informace a doporučení od známých, osobně si prohlédnout stavby, které vybraná autorizovaná osoba (technický dozor) prováděla, požadovat reference i od jiných investorů než jen od známých atd. Dále je třeba trvat na tom, aby vybraní uchazeči předložili nabídku, která bude obsahovat cenovou kalkulaci za jednotlivé činnosti: například konzultaci a kontrolu projektu pro stavební povolení (dále jen SP), zpracování položkového rozpo- čtu - kalkulaci ceny díla, zajištění SP, výběr zhotovitele díla, technický dozor v průběhu realizace díla, zajištění úspěšného a pravomocného kolaudačního rozhodnutí na kompletní dílo, odměnu při dokončení díla bez vad a nedodělků za podmínky dodržení předem odsouhlasené cenové kalkulace, odměnu při dosažení finanční úspory proti kalkulované ceně díla (doporučuji v rozmezí 10-20 % z úspory). Pro orientaci - veškeré tyto činnosti by při běžném standardu neměly u rodinného domu, jehož užitná plocha činí cca 250 m2 a kalkulovaná cena stavby pět až šest milionů korun, přesáhnout částku 150 000 Kč.

Smlouva o dílo

Tak jako u všech činností při výstavbě rodinného domu trvejte na tom, že osoby - ať už fyzické nebo právnické - vykonávají tuto činnost vždy jen na základě smlouvy o dílo, která je pro stavebníka jedinou zákonnou pojistkou. Uzavírat ji lze podle obchodního zákona nebo občanského zákona. Doporučuji, aby veškeré smlouvy o dílo zpracovával právník, nebo právník v součinnosti s autorizovanou osobou a stavebníkem. Pokud máte možnost, požádejte příbuzného či kamaráda zabývajícího se developerskou činností, aby připravenou smlouvu o dílo oponoval a doplnil.

Při přípravě smluv o dílo bych doporučoval neopomenout některé body. Smlouva o dílo na projektové práce by měla specifikovat předmět díla. V první řadě musí obsahovat zpracování projektové dokumentace pro stavební povolení v úrovni prováděcí dokumentace, která musí být předložena v takovém rozsahu a kvalitě (včetně výkazu materiálu a výměr), aby mohla být podkladem pro vydání stavebního povolení, pro vypracování položkového rozpočtu a realizaci stavby až po zdárnou kolaudaci. Předmětem této smlouvy je i autorský dozor zhotovitele v rozsahu daném Výkonovým a honorářovým řádem vydaným ČKAIT v roce 1996, jehož znalost zhotovitel podpisem této smlouvy potvrzuje. Dokončené dílo předá osobně zhotovitel objednateli včetně veškerých matric, a mimo to v digitální podobě. Objednatel zkontroluje úplnost předané dokumentace a její správnost a potvrdí předávací protokol. Smlouva musí obsahovat čas plnění, cenu díla i platební podmínky - například bod o tom, že dílčí fakturu na dílo lze vystavit až poté, co objednatel převezme v příslušném počtu vyhotovení projekt pro stavební povolení v úrovni prováděcího projektu a potvrdí jeho převzetí v předávacím protokolu bez vad a nedodělků. Chybět by neměly ani smluvní pokuty - pokud bude zhotovitel v prodlení s dodáním díla v jakémkoliv termínu ve smyslu této smlouvy, je objednatel oprávněn požadovat smluvní pokutu za každý den prodlení. V podepsaném dokumentu by neměla chybět slova: "V případě prodlení delšího než 10 dnů nebo za porušení smluvních povinností podstatným způsobem je objednatel oprávněn od této smlouvy odstoupit. Objednatel je oprávněn všechny smluvní pokuty nebo náhrady škod či nákladů vzniklých v důsledku porušení závazku zhotovitele odečíst z jakékoliv faktury zhotovitele". Pokud taková faktura není, jsou pokuty či náhrady splatné do deseti dnů ode dne, kdy je zhotoviteli doručeno vyúčtování. Nezastupitelná je i klauzule o způsobu vypracování díla, jeho závadách a zárukách. Ve smlouvách se například hovoří o tom, že zhotovitel se zavazuje dílo vypracovat tak, aby při respektování všech obecně závazných právních předpisů a technických či jiných norem byly investiční náklady minimalizovány při dosažení maximální kvality a efektivnosti řešení včetně koordinace s ostatními inženýrskými sítěmi. Postup rozpracovanosti díla bude prověřován na kontrolních dnech u zpracovatele. Zhotovitel je dále povinen předložit k odsouhlasení projekty ve všech podstatných rozhodovacích fázích a je oprávněn pokračovat v pracích až po písemném odsouhlasení (jedná se o odsouhlasení druhu materiálů a použitých konstrukcí). Realizační firma se zavazuje vypracovat dílo včetně detailů a výkazů výměr tak, aby jednoznačně určovalo požadavky na kvalitu a charakteristické vlastnosti stavby. Jde například o výkresové znázornění s nutnými detaily v měřítku 1 : 50 až 1 : 1 a s nutnými textovými vysvětlivkami a popisy - vše za spolupráce potřebných profesí.

Na provedené dílo poskytuje firma záruku v délce pěti let a nese plnou odpovědnost za škody způsobené vadným či neúplným provedením, porušením ustanovení této smlouvy či neplněním povinnosti autorského dozoru.

Zhotovitel prohlašuje, že dílo nebude mít právní vady, tj. nebude zatíženo právem třetí osoby, vyplývajícím z průmyslového nebo jiného duševního vlastnictví včetně práva autorského. Dnem protokolárního předání se dílo stává vlastnictvím objednatele. Tímto dnem přecházejí na majitele veškerá práva, která z vlastnictví díla plynou. Realizační firma se zavazuje, že bez souhlasu majitele nepoužije dílo ani jeho část pro jiné účely. To se týká i případných podkladů. Škody, které by porušením tohoto závazku objednateli vznikly, je zhotovitel povinen uhradit.

Smlouva na realizaci výstavby

Jde o další významný dokument, který musí obsahovat především předmět smlouvy a místo plnění. Musí být například uvedeno, že dílo bude provedeno v souladu s předanou a vzájemně odsouhlasenou prováděcí dokumentací (doporučuji, aby si obě strany navzájem potvrdily podpisem vždy jedno paré této dokumentace). Stavební firma podpisem této smlouvy potvrzuje, že se na místě informovala o podmínkách na staveništi a bere na vědomí, že dodatečné požadavky z důvodu jejich neznalosti nebudou uznávány. Neméně důležitý je i údaj o času plnění. Termín realizace, který je uveden jako zvláštní příloha (č. 1), tvoří nedílnou součást smlouvy. Je třeba uvést, že se zhotovitel zavazuje zahájit práce na díle do sedmi pracovních dnů ode dne písemného předání a převzetí staveniště. V případě, že nezahájí práce na díle do 15 dnů od předání a převzetí staveniště, má objednatel právo na okamžité odstoupení od této smlouvy. Staveniště se firmě předá v předem dohodnutém rozsahu, prostém práv třetích osob, s vyznačenými stávajícími inženýrskými sítěmi a základními vytyčenými výškovými a směrovými body. O předání staveniště sepíší obě strany zápis.

Smluvní strany potvrdí cenu díla, která je pevná pro celou dobu výstavby. Cena zahrnuje hodnotu všech prací, služeb, materiálu včetně všech prací a výkonů spojených s dodávkou potřebných stavebních materiálů a výrobků na staveniště, jejich složení z dopravních prostředků, a to i dodávek dodávaných objednatelem. Rozpočet stavby tvoří nedílnou součást smlouvy v podobě přílohy (č. 2). Práce a dodávky, které nejsou zahrnuty ve smlouvě, vyžadují před zahájením písemný souhlas objednatele, na jehož základě bude uzavřen dodatek k této smlouvě. Provedením prací a dodávek zhotovitelem bez písemného souhlasu objednatele a následného dodatku k této smlouvě nebo v důsledku svévolného odchýlení se od smlouvy nevznikne firmě žádný nárok na jejich úhradu, neboť podkladem pro fakturaci je smlouva nebo její dodatek. Pokud by bylo potřebné sjednat některé ceny dodatečně, je zhotovitel povinen prokázat, že tato cena je vytvořena na základě stejných podkladů, jako ceny již sjednané. Kalkulaci těchto cen, a pokud je to potřebné, i cen pro celou svoji dodávku, musí na požádání předložit k nahlédnutí objednateli a rovněž sdělit potřebné údaje.

Platební podmínky, záruční doba

Zhotovitel po dokončení jednotlivých prací připraví jejich soupis, který bude po schválení a potvrzení objednatelem podkladem pro vystavení faktury. Ze soupisu provedených prací budou vyloučeny práce vykazující vady a nedodělky, neboť fakturovány mohou být pouze práce dokončené a práce bez vad a nedodělků.

Firma bude provedené dílo fakturovat dílčími měsíčními fakturami vystavenými na podkladě soupisu provedených prací, skutečně převzatých zástupcem objednatele, a to do výše 90 % sjednané ceny těchto prací. Stavební firma je oprávněna vystavit konečnou fakturu na úhradu 100 % ceny díla až po odstranění vad a nedodělků zjištěných při místním šetření v rámci kolaudačního řízení. Do doby skončení záruční doby uplatní objednatel zádržné ve výši 3 % z celkové ceny díla. V případě, že záruční opravy nebudou prováděny zhotovitelem, částka zádržného bude použita k úhradě záručních oprav prováděných třetí osobou. Dodavatel odpovídá za to, že dílo bude provedeno podle projektové dokumentace, v souladu s podmínkami této smlouvy, že bude realizováno v souladu s obecně závaznými právními předpisy, platnými normami (i oborovými) a předepsanými technologickými postupy. Za porušení této své povinnosti nese vůči objednateli i třetím osobám odpovědnost za vzniklé škody. Zhotovitel přejímá záruku za jakost provedeného díla po dobu 60 měsíců ode dne protokolárního odstranění vad a nedodělků uvedených v zápise o předání a převzetí díla jako celku objednatelem. Pokud firma ve sjednaném termínu reklamovanou vadu neodstraní, má objednatel právo provést opravu sám, nebo zadat opravu třetí osobě za úhradu. Právo volby mezi oběma způsoby přísluší objednateli. V obou případech náklady spojené s odstraněním reklamovaných vad uhradí zhotovitel, a to na základě faktury splatné do 10 dnů ode dne doručení.

V případě neopravitelné vady je zhotovitel povinen dodat do pěti pracovních dnů od zjištění této skutečnosti náhradní předmět plnění. Náhradním plněním může být po dohodě obou stran i sleva z ceny díla.

Předání díla

Objednatel převezme dílo pouze jako celek po jeho dokončení, tj. včetně dokončených úprav venkovních povrchů, a to bez vad a nedodělků, které by bránily bezporuchovému a bezpečnému užívání a provozování díla. Zhotovitel oznámí písemně nejméně 15 dnů předem, kdy dílo bude k předání a převzetí připraveno, a vyzve objednatele k převzetí. Všechny dodávky musí být formálně (tj. formou zápisu o předání a převzetí) převzaty. Předpokladem pro přejímku je i předání všech dohodnutých podkladů pro uvedení do provozu, pro provoz a údržbu, a to ve sjednaném počtu vyhotovení. O předání a převzetí díla sepíší smluvní strany zápis, kde uvedou zejména soupis zjištěných vad a nedodělků, které samy o sobě nebo ve spojení s jinými nebrání bezporuchovému a bezpečnému užívání a provozování díla, a dohodnou termíny jejich odstranění, případně slevy z ceny díla. Jestliže v zápise objednatel tyto vady a nedodělky uvedl, platí, že tím současně požaduje jejich bezplatné odstranění. Pokud v zápise nebude termín odstranění uveden, budou závady odstra- něny do 7 dnů ode dne jejich oznámení. Odmítne-li objednatel převzetí vzhledem k počtu a charakteru vad a nedodělků, musí ho zhotovitel po jejich odstranění k přejímce znovu písemně vyzvat. Podmínkou odevzdání a převzetí stavby je provedení a předání všech dokladů, zkoušek a revizí s kladným výsledkem. Doklady o těchto revizích a zkouškách budou součástí zápisu o předání a převzetí stavby. Zhotovitel je povinen seznámit objednatele i s doklady se záporným výsledkem a tyto doklady objednateli nezamlčet, zároveň musí předat nejpozději v den převzetí stavby dvě vyhotovení (převzatá od objednatele a jím potvrzená) projektové dokumentace skutečného provedení díla objednateli se zakreslením všech změn. Všechny smluvní pokuty vůči zhotoviteli (nebo náhrady škody, náhrada nákladů) jsou odečitatelné z jakékoliv faktury zhotovitele a pokud taková faktura není, jsou splatné do 10 dnů ode dne, kdy na ně vznikl objednateli nárok (v případě náhrady škody nebo úhrady nákladů do 10 dnů ode dne, kdy je zhotoviteli doručeno od objednatele vyúčtování či jiný daňový doklad). V případě, že kterákoliv ze smluvních stran od této smlouvy odstoupí, je zhotovitel povinen do pěti dnů vyklidit a protokolárně předat dílo. Nevyklidí-li zhotovitel staveniště včetně zkolaudované stavby ve stanoveném termínu, provede jeho vyklizení objednatel s tím, že veškeré náklady a škody spojené s nesplněním výše uvedené povinnosti nese zhotovitel. Vedle toho má objednatel vůči zhotoviteli právo na smluvní pokutu.

Smlouva o dílo musí mít i přílohu se soupisem dokladů potvrzujících vykonání předepsaných zkoušek a kontrol. Jednotlivé doklady obsahují mj. kontrolní zaměření o výškovém založení objektu, kontrolní zaměření o směrovém založení objektu (na souřadnici), povolení záhozu vnitřní kanalizace, zápis o kontrole kanalizační přípojky, potvrzení o provedení tlakové zkoušky vnitřního vodovodu, výchozí revizní zprávu elektro, revizní zprávu na hromosvody, potvrzení o provedení zkoušky těsnosti ústředního topení, atesty trubního materiálu, zápis o vodotěsnosti vnitřní kanalizace podle ČSN 73 6760 č. 136, záruční listy, provozní návody a předpisy k užívání, doklad o uložení odpadů ze stavební činnosti, kontrolu a tlakovou zkoušku vodovodní přípojky, protokol o topné zkoušce v trvání 72 hodin a řadu dalších zpráv. Celkem se jedná o 32 dokumentů, které musí zvláštní příloha smlouvy o dílo zahrnout. Ve výčtu faktorů, kterým je nezbytné věnovat při stavbě domu pozornost, jsme z prostorových důvodů vynechali některá důležitá ustanovení týkající se například technického dozoru či vedení stavebního deníku. Pokud se budete držet těchto doporučení - všechny práce osobně přebírat, platit vždy až hotové práce bez vad a nedodělků a vyžadovat potřebné doklady - můžete s klidným svědomím požádat o kolaudační řízení na příslušném stavebním úřadě.

Kolaudace

Stavební úřad v kolaudačním řízení zejména zkoumá, zda byla stavba provedena podle dokumentace ověřené ve stavebním řízení a zda byly dodrženy podmínky stanovené v územním rozhodnutí a ve stavebním povolení. Dále zkoumá, zda skutečné provedení stavby nebo její užívání nebude ohrožovat veřejné zájmy, především z hlediska ochrany života a zdraví osob, životního prostředí, bezpečnosti práce a technických zařízení. Návrh na kolaudaci stavby se podává písemně a musí obsahovat termín dokončení. Stavební úřad oznámí účastníkům řízení a dotčeným orgánům státní správy zahájení kolaudačního řízení nejméně sedm dnů před ústním jednáním spojeným s místním šetřením. Účastníkem kolaudačního řízení je stavebník, vlastník stavby, popřípadě uživatel. S kolaudačním řízením může být spojeno řízení o změně stavby, pokud se skutečné provedení podstatně neodchyluje od dokumentace ověřené stavebním úřadem ve stavebním řízení. Pokud se skutečné provedení podstatně odchyluje od dokumentace ověřené stavebním úřadem ve stavebním řízení, je stavebník povinen před zahájením těchto prací podat žádost na stavební úřad o změnu stavby před jejím dokončením. Stavební úřad může na žádost stavebníka v odůvodněných případech povolit změnu stavby ještě před jejím dokončením. Po kladném kolaudačním rozhodnutí se lze nastěhovat a majitelům nového domu popřát pouze krásné a spokojené bydlení.