Jak na stavební povolení

Rozhodnete-li se stavět rodinný dům, čeká Vás mnoho starostí a zařizování. Připravili jsme pro Vás stručný přehled informací, které Vám během příprav a stavby mohou pomoci.

Některé základní předpisy na úseku výstavby

Základním předpisem je zákon č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), který byl několikrát měněn a doplňován. Z prováděcích předpisů ke stavebnímu zákonu jsou důležité tyto vyhlášky:

Vyhláška č. 132/1998 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona, vyhláška upravuje zejména náležitosti návrhů a žádostí a jiných podání, s kterými se právnické nebo fyzické osoby obracejí na stavební úřad

Vyhláška č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu, která upravuje základní územně technické požadavky na všechny druhy staveb a jejich umísťování a obecné technické požadavky na stavby, které patří do rozhodovací působnosti obecních stavebních úřadů. Tato vyhláška neplatí na území hl. m. Prahy

Vyhláška č. 26/1999 Sb., hl.m. Prahy o obecných technických požadavcích na výstavbu v hl. m. Praze

Definice rodinného domu

Rodinný dům je stavba pro bydlení, která svým stavebním uspořádáním odpovídá požadavkům na rodinné bydlení a v níž je víc než polovina podlahové plochy místností a prostorů určena pro bydlení. Rodinný dům může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.

Výběr stavebního pozemku

Pozemek určený k zastavění rodinným domem musí svými vlastnostmi, zejména polohou, tvarem, velikostí a základovými poměry umožňovat účelnou a hospodárnou realizaci. Stavba rodinného domu musí být napojena na místní veřejný vodovod, kanalizaci a rozvod elektřiny, jsou-li kapacity těchto sítí v místě dostatečné. Podle potřeby se stavby napojí popřípadě na jiné energetické sítě. Způsob připojení se stanoví podle požadavků příslušné oprávněné organizace. V místech, kde není veřejný vodovod nebo kapacita nedostačuje, musí mít stavba dostatečný zdroj pitné vody (studna - vyžaduje územní rozhodnutí o umístění stavby a vodohospodářské povolení). V místech, kde není veřejná kanalizace nebo její kapacita nedostačuje, musí mít stavba vlastní kapacitně a hygienicky vyhovující kanalizační zařízení - žumpu nebo domovní čistírnu odpadních vod (ČOV - vyžaduje územní rozhodnutí o umístění stavby a vodohospodářské povolení).

Pokud vlastníte pozemek nebo jej hodláte koupit, doporučujeme navštívit příslušný stavební úřad a zjistit si, zda na tomto pozemku je z hlediska územního plánování stavba rodinného domu možná, neboť stavební úřad nemůže vydat rozhodnutí, které by nebylo v souladu se závaznou částí územně plánovací dokumentace.

Stavebník musí prokázat, že je vlastníkem pozemku anebo že má k pozemku jiné právo, které jej opravňuje na něm zřídit požadovanou stavbu. Dokladem, kterým se toto právo prokazuje, je aktuální výpis z katastru nemovitostí zpravidla ne starší než dva měsíce. Jiným právem k pozemku se rozumí zejména nájemní smlouva, smlouva o budoucí smlouvě kupní, právo odpovídající věcnému břemeni.

Jaká jsou nutná povolení k uskutečnění stavby

Ke stavbě rodinného domu potřebuje stavebník územní rozhodnutí a stavební povolení. Úkolem územního rozhodnutí o umístění stavby je vymezit stavební pozemek, stanovit podmínky pro umístění stavby na něm a stanovit podmínky pro zpracování dokumentace. K samotné realizaci stavby územní rozhodnutí nepostačí. Umísťovat stavby lze jen na základě územního rozhodnutí a provádět jen na základě stavebního povolení. Územní řízení o umístění jednoduché stavby (rodinného domu) může stavební úřad sloučit se stavebním řízením v případech, kdy podmínky pro umístění jsou vzhledem k poměrům v území jednoznačné. Posouzení, zda se v konkrétním případě územní a stavební řízení sloučí či nikoli, přísluší stavebnímu úřadu.

Náležitosti žádosti o vydání stavebního povolení a zásady stavebního řízení:

• žádost o stavební povolení spolu s předepsanou dokumentací podává stavebník příslušnému stavebnímu úřadu
• žádost o stavební povolení podle povahy stavby obsahuje:
• jméno (název) a adresu (sídlo) stavebníka
• druh, účel, místo stavby, předpokládaný termín dokončení stavby
• parcelní čísla a druhy stavebního pozemku, popřípadě pozemků, které se mají použít jako zařízení staveniště (např. část veřejného prostranství) a dále parcelní čísla sousedních pozemků a staveb na nich s uvedením vlastnických nebo jiných práv podle katastru nemovitostí
• jméno (název), adresu a oprávnění zpracovatele projektové dokumentace stavby a způsob provedení stavby (dodavatelsky, svépomocí)
• základní údaje o stavbě, jejím členění, technickém nebo výrobním zařízení, budoucím provozu a jeho vlivu na zdraví a životní prostředí a o souvisejících opatřeních
• seznam a adresy účastníků stavebního řízení, kteří jsou stavebníkovi známi
• orientační náklad na provedení stavby

K žádosti se připojí:

• doklad, jímž stavebník prokazuje, že je vlastníkem pozemku anebo že má k pozemku jiné právo, které jej opravňuje zřídit na pozemku požadovanou stavbu
• projektová dokumentace stavby (projekt) ve dvou vyhotoveních - není-li stavebním úřadem obecní úřad v místě, předkládá se ve třech vyhotoveních
• doklady o jednání s účastníky stavebního řízení, pokud byla předem o stavbě vedena, a rozhodnutí, stanoviska, vyjádření, souhlasy, posouzení, popřípadě jiná opatření dotčených orgánů státní správy vyžadovaná zvláštními předpisy
• územní rozhodnutí, jestliže je vydal jiný orgán než stavební úřad příslušný k povolení stavby
• prohlášení oprávněné osoby, že bude zabezpečovat odborné vedení realizace stavby, bude-li stavba prováděna svépomocí

Pokud předložená žádost neposkytuje dostatečný podklad pro posouzení navrhované stavby, vyzve stavební úřad stavebníka, aby žádost v přiměřené lhůtě doplnil, popřípadě aby ji uvedl do souladu s podmínkami územního rozhodnutí, pokud bylo vydáno samostatně, a upozorní jej, že pokud nebudou nedostatky podání ve stanovené lhůtě odstraněny, bude stavební řízení zastaveno. Stavební úřad v řízení pokračuje, jakmile pominou překážky, pro které bylo řízení přerušeno. Stavební úřad oznámí zahájení řízení dotčeným orgánům státní správy a všem známým účastníkům řízení a nařídí ústní jednání spojené zpravidla s místním šetřením. Místo a den ústního jednání případně místního šetření sdělí stavební úřad nejméně 15 dnů předem (u stavebního řízení nejméně 7 dnů předem) a současně upozorní účastníky, že své námitky a připomínky mohou uplatnit nejpozději při ústním jednání, jinak že k nim nebude přihlédnuto. Podle výsledku stavebního řízení vydá stavební úřad stavební povolení nebo žádost zamítne. Ve stavebním povolení stavební úřad stanoví závazné podmínky pro provedení a užívání stavby a rozhodne o námitkách účastníků řízení. Proti stavebnímu povolení se mohou účastníci řízení odvolat do 15 dnů ode dne doručení rozhodnutí k nadřízenému orgánu podáním u příslušného stavebního úřadu, který rozhodnutí vydal.

Po nabytí právní moci stavebního povolení stavebník obdrží jedno ověřené vyhotovení projektové dokumentace a štítek, na němž jsou uvedeny tyto údaje: označení stavby a jejího stavebníka, způsob provádění stavby (dodavatelsky, svépomocí), zhotovitel - pokud je v době vydávání stavebního povolení znám, kdo u stavby prováděné svépomocí odpovídá za odborné vedení realizace stavby, který orgán a kdy stavbu povolil a termín dokončení stavby. Stavebník je povinen před zahájením stavby umístit na viditelném místě u vstupu na staveniště štítek o povolené stavbě a ponechat jej tam až do doby kolaudace stavby.

Kolik zaplatí stavebník za vydání jednotlivých povolení

Za každé rozhodnutí, s výjimkami uvedenými v zákoně o správních poplatcích, se platí správní poplatek. Za vydání samostatného rozhodnutí o umístění stavby činí správní poplatek 1000 Kč. Za vydání stavebního povolení stavebník po vyzvání stavebním úřadem zaplatí správní poplatek stanovený v sazebníku správních poplatků zákona č. 368/1992 Sb., o správních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů. Zaplacení správního poplatku je podmínkou pro vydání stavebního povolení. Pokud je jedním stavebním povolením povolena stavba rodinného domu, stavba garáže, bazénu, plnící doplňkovou funkci ke stavbě hlavní, přípojka plynu, vody, elektřiny, kanalizace, vybere stavební úřad poplatky ve výši:

• rodinný dům 300 Kč
• garáž 300 Kč
• přípojky, bazén 300 Kč
• celkem 900 Kč
• Osoby těžce zdravotně postižené, držitelé průkazu ZTP nebo ZTP-P jsou od správních poplatků osvobozeni.

Jak dlouho platí územní rozhodnutí a stavební povolení

Územní rozhodnutí o umístění stavby platí dva roky ode dne, kdy nabylo právní moci. Je proto nutné nechat si na rozhodnutí vyznačit právní moc (to znamená, že se již nelze k němu odvolat). Stavební úřad nesděluje tuto skutečnost automaticky, je třeba o toto potvrzení požádat. Stavební úřad může v odůvodněných případech stanovit lhůtu delší. V této lhůtě musí být podána žádost o stavební povolení, jinak platnost územního rozhodnutí zaniká. Stavební povolení platí také dva roky od nabytí právní moci, nebyla-li stanovena lhůta delší. Nepozbývá však platnosti, jestliže byly započaty práce podle stavebního povolení a ověřené dokumentace.

Projektová dokumentace

K žádosti o stavební povolení stavebník předkládá předepsanou projektovou dokumentaci. Její rozsah je upraven vyhláškou č. 132/1998 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona. Projektová dokumentace musí být zpracována oprávněnou osobou. Projektová činnost patří mezi vybrané činnosti ve výstavbě a předpokladem k této činnosti je oprávnění podle zvláštních předpisů např. zákona č. 360/1992 Sb., o výkonu povolání autorizovaných architektů a o výkonu povolání autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě, ve znění pozdějších předpisů. Tímto oprávněním podle uvedeného zákona je v současné době jak autorizace, tak i oprávnění získaná podle zvláštních předpisů - průkazy zvláštní způsobilosti. Oprávnění k projektové činnosti nelze doložit živnostenským listem projektanta. Živnostenský list není pro stavební úřad, který osvědčuje oprávnění osoby k projektové činnosti, dokladem osvědčujícím oprávnění osoby k projektové činnosti.

Toto oprávnění není nutno prokazovat například u staveb pro individuální rekreaci, ale i pro stavbu garáže u rodinného domu. V tomto případě musí být dokumentace zpracována kvalifikovanou osobou, která má středoškolské nebo vysokoškolské vzdělání stavebního nebo architektonického směru a alespoň tři roky praxe v oboru.

Projektant odpovídá za správnost, úplnost a proveditelnost zpracované projektové dokumentace. Projektová dokumentace musí být vyprojektována v souladu s vyhláškou č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu, v Praze podle vyhlášky č. 26/1999 Sb. hl. m. Prahy, o obecných technický požadavcích na výstavbu v hl. m. Praze (dotýká se např. odstupových vzdáleností rodinných domů, zastavěné plochy pozemku, garáží a odstavných stání, doplňkových staveb). Uvedené vyhlášky o obecných technických požadavcích na výstavbu jsou závazné. Projektová dokumentace zpracovaná autorizovanou osobou v příslušném oboru musí mít všechny části dokumentace opatřeny autorizačním razítkem s podpisem.

Český svaz stavebních inženýrů s doporučením České komory autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě vydal výkonový a honorářový řád. Tento řád byl vydán jako metodická pomůcka pro účastníky investiční výstavby, která poskytuje návod a způsob, jak stanovit smluvní cenu.

Způsob provedení stavby (dodavatelsky, svépomocí)

Stavbu může provádět jen právnická osoba nebo fyzická osoba oprávněná k provádění stavebních nebo montážních prací jako předmětu své činnosti podle zvláštních předpisů (zák. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání, ve znění pozdějších předpisů). Doklad o oprávnění firmy bude předán stavebnímu úřadu v rámci stavebního řízení nebo dle podmínek stavebního povolení například do 15 dnů před zahájením prací.

Svépomocí si může stavebník provádět stavbu sám pro sebe, jestliže zabezpečí odborné vedení její realizace oprávněnou osobou - tato osoba musí mít autorizaci v příslušném oboru podle zákona č. 360/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů, nebo která má oprávnění zvláštní způsobilosti k provádění staveb podle dřívějších předpisů.

Co dělat, když stavebník chce provést stavbu odchylně od stavebního povolení

Zákon ukládá povinnost provádět stavbu v souladu s podmínkami stavebního povolení a ověřenou projektovou dokumentací. Zákon počítá i s tím, že stavebník změní svůj původní záměr. V takovém případě je nutné změnu předem projednat se stavebním úřadem. Pokud se jedná o nepodstatnou změnu, stavební úřad sdělí stavebníkovi, že ji projedná v rámci kolaudačního řízení. S kolaudačním řízením může být spojeno řízení o změně stavby, pokud se skutečné provedení stavby podstatně neodchyluje od dokumentace ověřené stavebním úřadem ve stavebním řízení. V případě jiné než nepodstatné změny musí stavebník předem požádat stavební úřad o povolení změny stavby před jejím dokončením. Toto řízení je obdobné stavebnímu řízení. Náležitosti podání jsou upraveny ve vyhlášce č. 132/1998 Sb.

Kdy je možné užívat stavbu

• jméno (název) a adresu (sídlo) navrhovatele
• označení a místo stavby
• datum a číslo jednací stavebního povolení, popřípadě povolení změny stavby před jejím dokončením
• předpokládaný termín dokončení stavby
• termín úplného vyklizení staveniště a dokončení úprav okolí stavby
• K návrhu na vydání kolaudačního rozhodnutí se podle potřeby doplní:
• popis a zdůvodnění provedených odchylek od územního rozhodnutí a stavebního povolení
• geometrický plán podle předpisů o katastru nemovitostí (stavebnímu úřadu nestačí předložení potvrzené objednávky na vyhotovení geometrického plánu)
• doklady o jednání s orgány státní správy, pokud byla předem o stavbě vedena, a rozhodnutí, stanoviska, vyjádření, souhlasy, posouzení, popřípadě jiná opatření dotčených orgánů státní správy vyžadovaná zvláštními předpisy včetně dokladů o splnění požadavků na ochranu zdravých životních podmínek
• Stavební úřad oznámí účastníkům řízení a dotčeným orgánům státní správy zahájení kolaudačního řízení nejméně 7 dnů před konáním ústního jednání spojeného s místním šetřením.
• K ústnímu jednání spojenému s místním šetřením se předkládají:
• doklady o vytyčení stavby
• doklady o výsledcích předepsaných zkoušek a měření a o způsobilosti provozního zařízení k plynulému a bezpečnému provozu
• projektová dokumentace ověřená stavebním úřadem ve stavebním řízení nebo při povolování změny stavby před jejím dokončením
• výkresy s vyznačením změn, ke kterým došlo během provádění stavby. Tyto změny mohou být na základě kolaudačního rozhodnutí vyznačeny v projektové dokumentaci ověřené stavebním úřadem ve stavebním řízení, pokud řízení o nich stavební úřad spojil s kolaudačním řízením
• zápis o předání a převzetí stavby, pokud byl sepsán
• doklady o ověření požadovaných vlastností výrobků a další doklady stanovené v podmínkách stavebního povolení (např. pro stavby na území hl. m. Prahy doklad o předání geodetické dokumentace na Institut městské informatiky hl. m. Prahy)

V kolaudačním řízení stavební úřad zejména zkoumá, zda byla stavba provedena podle dokumentace ověřené stavebním úřadem ve stavebním řízení, zda byly dodrženy podmínky stanovené v územním rozhodnutí a ve stavebním povolení. Dále zkoumá, zda skutečné provedení stavby nebo její užívání nebude ohrožovat zájmy společnosti, především z hlediska ochrany života a zdraví osob, životního prostředí, bezpečnosti práce a technických zařízení. Zjistí-li stavební úřad při kolaudačním řízení na stavbě závady bránící jejímu užívání, zejména nejsou-li splněny podmínky územního rozhodnutí a stavebního povolení, stanoví lhůtu pro jejich odstranění a řízení přeruší. Jde například o závažné vady a nedodělky, ale i nepředložení nezbytných dokladů o výsledcích předepsaných zkoušek, např. revizní zprávy elektro. Kolaudačním rozhodnutím se povoluje užívání stavby k určenému účelu, a je-li to zapotřebí, stanoví stavební úřad podmínky pro užívání

Stavby zahájené bez stavebního povolení

Stavby postavené bez stavebního povolení nebo v rozporu s ním stavební úřad nenařídí odstranit, pokud stavebník prokáže, že stavba je v souladu s veřejným zájmem, zejména územně plánovací dokumentací, obecnými technickými požadavky na výstavbu a zájmy chráněnými zvláštními předpisy, a jestliže stavebník v řízení o odstranění stavby podá žádost o její dodatečné povolení a předloží doklady vyžadované stavebním úřadem v jím stanovené lhůtě a v rozsahu jako v žádosti o stavební povolení.

Prováděním nové stavby bez stavebního povolení nebo v rozporu s ním se občan dopouští přestupku a právnické osoby a fyzické osoby podnikající podle zvláštních předpisů (organizace) deliktu, za který stavební úřad uloží u občanů pokutu od 25 000 do 50 000 Kč, u organizací od 500 000 do 1 milionu Kč. Rovněž užívání stavby bez kolaudačního rozhodnutí nebo v rozporu s ním anebo umožnění užívání jiné osobě užívat stavbu bez kolaudačního rozhodnutí nebo v rozporu s ním je porušením stavebního zákona, za které stavební úřad uloží pokutu ve stejné výši. Pokutu může stavební úřad uložit i organizaci, která provádí stavbu jako dodavatel. V některých případech lze horní hranici pokut zvýšit např. až na desetinásobek.