Stavební projekt

Dokumentace návrhu – studie stavby

Dokumentace návrhu na vydání územního rozhodnutí o umístění stavby                      

Dokumentace návrhu na vydání územního rozhodnutí o umístění stavby je dokumentací vyžadovanou státními úřady. V případech malých staveb a staveb spadajících do územního plánu obce, kde se stavba má nacházet, je tato dokumentace často vynechána a řízení na vydání územního rozhodnutí se provádí v rámci stavebního povolení a podle příslušné dokumentace ke stavebnímu povolení. Základ ceny pro smlouvání je určen výkonovým a honorářovým řádem.

Dokumentace stavby k žádosti o stavební povolení                                                    

Dokumentace stavby k žádosti o stavební povolení je nejdůležitější dokumentací ve smyslu uskutečnění projektu. Obsah a forma je striktně dána stavebním zákonem. Tato dokumentace je vyhotovena v několika kopiích, které stavební úřad použije v procesu povolování stavby. Je tedy jasné, že tato dokumentace je to nejnutnější co potřebujete k realizaci projektu. V dnešní praxi se tato dokumentace často používá jako dokumentace pro provedení stavby, což vede často ke konstrukčním problémům a tak i k neplánovanému navýšení ceny. Toto navýšení ceny zpravidla přesáhne i cenu dokumentace po provedení stavby. Dokumentace pro stavební povolení standardně neobsahuje výkaz výměr a tudíž ani porovnávací rozpočet. Tento fakt je důležitý především pro určení již přesné ceny stavby a vystavuje Vás tak finanční nejistotě. Cena dokumentace ke stavebnímu povolení se opět odvíjí od výkonového a honorářového řádu.

Dokumentace pro provedení stavby

Dokumentace pro provedení stavby je nejobsáhlejší a nepodrobnější stupeň dokumentace, která je v průběhu projektu vypracována. V dnešní době je její význam velmi podceňován. Její důležitost spočívá v přesném vymezení předmětu stavby. To znamená, že v případě použití této dokumentace pro provedení stavby je riziko navýšení ceny velmi malé. Zhotovitel má přesně předepsáno jak stavbu provádět, všechny detaily a matriály jsou specifikované a tak není možné, aby docházelo k nečekaným problémům či již zmíněnému navýšení ceny. Lze říci, že i celková kvalita stavby je zaručena. Tato dokumentace v sobě zahrnuje i spoustu služeb jako je dozor projektanta přímo na stavbě, atd. Zde je již obsažen výkaz výměr a porovnávací rozpočet stavby. Cena této dokumentace je opět určena výkonovým a honorářovým řádem. Tato cena je z obsahu práce vysoká avšak je dobrou investicí, která se zcela jistě vyplatí.

Dokumentace pro výběr dodavatele stavby

Dokumentace pro výběr dodavatele stavby je dokumentací svým obsahem spadající mezi dokumentaci pro stavební povolení a dokumentaci pro provedení stavby. Její význam je důležitý u velkých staveb, kde je vícero dodavatelů na jedné stavbě. Pro stavbu o velikosti rodinného domu nemá praktický význam. Cena této dokumentace se opět určena výkonovým a honorářovým řádem.

Dokumentace skutečného stavu

Dokumentace skutečného stavu je dokumentací, kterou stavebník obdrží po dokončení stavby. Tato dokumentace vychází z dokumentace pro provedení stavby a je finální dokumentací stavu objektu po dokončení. Užitečnost této dokumentace oceníte až po několika (desítkách) let. Pro případ prodeje objektu nebo jeho rekonstrukce je tato dokumentace požehnáním. Často sníží cenu rekonstrukce zásadním způsobem a při prodeji je dobrým důvodem pro zvýšení ceny stavby jako takové.

Jak vybírat projekci / projektanta?

Není sporu o tom, že projekce je poměrně drahou záležitostí avšak svou důležitostí zásadní. Výběr správné projekce / projektanta by měl začít u projekčních kanceláří, které nemají žádné dluhy, jejich projekty nemají abnormální počet problémů a jsou způsobilé k provedení požadovaného projektu. Ne vždy je vybavení a obraz dané firmy pravdivý. Každý, kdo by chtěl vypracovat projekt, by se měl zcela jistě poptat po referenčních objektech dané kanceláře. Dalším dobrým důvodem k výběru je spojení s předpokládanou realizační firmou. Toto spojení často eliminuje spoustu problémů tím, že komunikace mezi projekcí a realizací je plynulá a lidé pracující na projektu se dobře znají a tak i sami od sebe se snaží případný nesoulad nebo problém automaticky řešit. Toto ovšem v České republice prozatím není vždy pravidlem, proto je dobré pečlivě vybírat.

Jak postupovat v procesu projekce stavby

Jak jsme již předeslali, projekční část stavby je zásadní a její zanedbání může mít fatální důsledky (stavba nemusí být například zkolaudována - nebude vydáno povolení k užívání stavby). Každý stavebník (investor) by si také měl být vědom faktu, že projekční fáze projektu je období, kdy může efektivně a bez velkých (zpravidla žádných) finančních nákladů zasahovat do vývoje projektu a uplatňovat své požadavky. Toto se týká dispozičního řešení, vzhledu, konstrukčních prvků, materiálů a samozřejmě detailů. Je důležité se s projektantem pravidelně setkávat a diskutovat průběh projekce. Je dobré žádat po projekční kanceláři, abyste jednali pouze s jedním člověkem po celou dobu trvání projektu. Takovýto člověk má největší přehled a nebude docházet ke ztrátě informací při předávání, nebudete dezinformováni a vždy Vám bude dána odpověď. Navíc, v případě potíží je tu někdo, kdo nese zodpovědnost! Je dobré si už v této fázi pořídit stavební dozor investora. Toto se často neděje a stavebník (investor) zpravidla přijde, když už je pozdě - stavba je v průběhu realizace. Jako ilustraci zde uvedeme jeden případ, který měl ošklivé následky: Po zahájení realizace stavby, zhotovení základů a základové desky investor změnil půdorys stavby rodinného domu a celý dům zvedl o 20 cm. Tato změna navýšila cenu stavby o 2 miliony korun českých. V celkových číslech to bylo 9% z celkové částky určené na realizaci. Z toho plyne, že provádět změny v projektu po zahájení stavby je nevhodné a nebezpečné z pohledu financí. Pokud jsou takovéto změny nutné, pak se musí dělat s rozvahou a brát v úvahu všechny možné návaznosti a důsledky prováděných změn.

Konec procesu projekce stavby

Když se chýlí fáze projekce ke konci, je třeba dbát na několik věcí. První je stavební povolení. Je třeba zajistit všechny potřebné formuláře a zkontrolovat dokumentaci ke stavebnímu povolení, zda obsahuje vše nezbytné. Dále je potřeba získat informace o všech subjektech, které se budou účastnit stavebního řízení. Zpravidla jsou to sousedé, hasiči a další. Přesný rozsah subjektů účastnících se stavebního řízení Vám sdělí stavební úřad v dané obci. Důležitou informací je, že stavební úřad čerpá ze stavebního zákona a z územního plánu obce, který je k nahlédnutí zdarma na příslušném stavebním úřadě. Když máte maximum výše uvedených informací, je čas převzít dokumentaci ke stavebnímu povolení. Obsah této dokumentace je jasně definován stavebním zákonem a souvisejícími předpisy. Zkontrolujte si obsah této dokumentace a žádejte nápravu případných nedostatků. Nejlépe písemně. Ušetří Vám to přinejmenším případné průtahy v řízení ke stavebnímu povolení.

Stavební povolení a kolaudační rozhodnutí

Stavební povolení pro Vás začíná podáním žádosti. Stavební úřad zkontroluje úplnost dokumentace, oficiálně zahájí řízení a obešle všechny účastníky. Poté má 30ti denní lhůtu pro vydání stavebního povolení. Pokud si všechny účastníky obejdete sami a podepíší Vám dokumenty od stavebního úřadu, pak můžete mít stavební povolení během 5ti dnů. Stavební úřad Vám na konci řízení vydá povolení k stavbě, dá Vám tabulku „Stavba povolena" a orazítkuje všechny výkresy jako schválené k realizaci. Tyto výkresy jsou závazné a kolaudační komise na konci realizace projektu bude objekt posuzovat a udělovat povolení k užívání. Toto je důležitý krok. Na základě tohoto rozhodnutí Vám bude zapojena voda, plyn a elektřina. Po kolaudaci je nutné provést geometrické zaměření stavby a stavbu zanést do katastru nemovitostí. Poté už jen zbývá si vyzvednout oficiální rozhodnutí o povolení k užívání.