Koupě staršího domu

Dům nelze reklamovat jako vadné zboží
Při koupi vysavače či kotle vám prodávající vystaví záruční list. I při stavbě nového rodinného domu dostanete určitou záruční dobu od provádějících firem. Avšak při koupi starší nemovitosti vám nikdo žádnou záruku nedá.

"Jestliže někdo koupí dům a časem se objeví nějaká vada, o které musel předcházející majitel určitě vědět a 'zapomněl' na ni upozornit, pak nemůžete nemovitost jen tak reklamovat. Ale lze žádat o slevu z kupní ceny, v tomto případě náhradu. Tyto spory jsou však jedny z nejhorších. Rozhodují zde především odborní znalci," vysvětluje advokát Josef Soukup.

Proto byste dům měli kupovat až poté, co jej prohlédl nějaký nezávislý odborník. Je vhodné nechat si od něj udělat i přibližný návrh nutných stavebních úprav včetně cenového rozpočtu. To proto, abyste měli představu, kolik budete muset ještě investovat, než se nastěhujete. Může se totiž stát, že po sečtení kupní ceny a částky za nutné stavební úpravy zjistíte, že nový dům by byl lacinější. Možnost odstoupit od kupní smlouvy existuje.

"Pouze však tehdy, když se zjistí nějaká právní vada. To znamená, že i když si necháte vyhotovit výpis z katastru nemovitostí a všechno bude na první pohled vypadat v pořádku, pak třeba během jediného dne ještě před podáním vašeho návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí dá finanční úřad na nemovitost zástavní právo, protože mu majitel domu dluží určitou částku. Prodávající si toho mnohdy ani nemusí být vědom," říká Josef Soukup, "pak lze od koupě odstoupit."

Na co se zaměřit při první prohlídce
A jak byste měli prohlížet prodávanou nemovitost? Nejdříve můžete dům navštívit sami i bez odborníka. Až poté, co zjistíte, že by vám dům vyhovoval, přijďte s "posilou". Ale i vy byste si měli při první prohlídce všímat technického stavu domu.

"Na první prohlídku krovu může vyrazit i laik. Nejdříve by se měl podívat, zda dřevo není napadeno dřevokaznými houbami nebo dřevokazným hmyzem. K tomu postačí i ostré kladívko," říká Walter Malý ze znalecké a expertní kanceláře ing. Ladislava Bukovského. "Pokud do některé části krovu klepnete a kladívko zajede do dřeva jako po másle, je jasné, že vás čekají problémy s opravou krovu."

Otvory ve dřevě různé velikosti, pokud nebyly způsobeny hřebíky, jsou vlastně výletovými otvory dřevokazného hmyzu. Pokud na dřevě naleznete větší otvory a zaseknutím kladívka do dřeva objevíte, že pod tenkou slupkou zdánlivě zdravého dřeva je vrstva žlutého prášku, zjistili jste přítomnost tesaříka krovového. Drobné otvůrky ukazují na výskyt některého z červotočů. V některých případech může i laický pohled zjistit poškození nosných prvků stropních konstrukcí.

Výrazné trhliny na omítkách stropů nebo prověšení rákosových stropních omítek hlavně v místech styku s obvodovou zdí ukazuje, že něco není v pořádku. Stejně tak výrazné trhliny na nosných zdech ukazují, že se se statikou domu něco děje. Pokud ještě v přízemních nebo sklepních prostorách ucítíte nezvyklý pach, na omítkách jsou vlhkostní mapy, omítky takzvaně sprašují, opadávají nebo ztrácejí soudržnost s podkladovým zdivem, pak jste objevili, že dům má narušenou funkčnost hydroizolace.

Další činnost je již vhodné svěřit zkušenému odborníkovi, který se zabývá diagnostikou staveb. Dobře provedený technický průzkum zjistí přesný rozsah poškození, navrhne způsob opravy, který je pro stavbu nezbytný, a odhadne výši nutných investic.

"Snahou některých stavebních firem, a to i v dobré víře, může být snaha vše staré demontovat a nahradit novým. Cena takto rozsáhlé rekonstrukce může jít až do milionů. Přitom cena podrobného a dobře provedeného stavebně technického průzkumu se pohybuje v desítkách tisíc korun a řekne vám, co vše je možné z původních konstrukcí zachovat nebo jen mnohem levněji opravit," vysvětluje Walter Malý.

Věcné břemeno a chybějící přípojky navyšují problémy
Jestliže je na kupovaném domě takzvané věcné břemeno - například musíte přes svůj pozemek dovolit přístup nebo příjezd k jinému domu či přes něj vedou nějaké inženýrské sítě, dálkové kabely nebo má někdo v domě právo na doživotní bydlení - pak je vhodné si rozmyslet, zda od koupě domu raději neodstoupit. To vše můžete zjistit ve výpisu z katastru nemovitostí.

"Naleznete zde i informace o tom, že je zde takzvané zástavní právo (domem ručí majitel na hypotéku a věřitel, zpravidla banka, jej pak může nechat prodat, a uhradit tak dluh původního vlastníka)," říká advokát Josef Soukup. Hodně problematické je i předkupní právo. Například když rodiče darují dům dítěti, ale vyhrazují si předkupní právo v případě, že by ho chtělo prodat bez jejich souhlasu. Toto právo nezaniká se změnou vlastníka!

Dalším problémem mohou být chybějící přípojky. Jejich pořízení není nejlevnější. Stačí jen takový výkop. Pokud nechcete kopat ručně, pak si nejspíše objednáte specializovanou firmu. Běžný metr vyjde asi na tři sta až tisíc korun. To nezní tak hrozně, ale v cestě nové přípojky se může objevit asfaltová silnice či zpevněný chodník.

A to vše se prodraží. Nejenže musíte komunikaci uvést do původního stavu, ale je nutné si sehnat i povolení od správce dané komunikace. Ideální je, pokud se v obci staví nový vodovod, kanalizace či plyn, protože v tomto případě lze pořídit nové přípojky levněji. Částka se pohybuje kolem pěti až deseti tisíc korun. Jestliže ji budete budovat dodatečně, pak může být investice dvakrát až třikrát vyšší.